Investir dans des chambres d'étudiants, une bonne idée ?
Le niveau très faible des taux d'intérêts et la morosité des marchés financiers conduisent les investisseurs à chercher des solutions alternatives pour assurer un rendement correct à leur patrimoine.
L'appétit du Belge pour l'immobilier est bien connu et au-delà des investissements immobiliers classiques, il existe des pistes moins connues telles que la location de chambres d'étudiants par exemple.
Cette catégorie d'investissement immobilier présente quelques avantages nés du fait que la demande pour ce type de logements est généralement forte aux abords des nombreuses écoles et universités et que ce type de logement séduit également de plus en plus de jeunes (ou moins jeunes) actifs qui souhaitent vivre à plusieurs par choix ou par nécessité.
La location parcellaire d'un immeuble est généralement plus rentable que celle de la totalité de celui-ci en un seul bloc, notamment parce que le public visé, ses attentes et la durée temporaire du séjour dans le bien réduisent les exigences en matière de qualité de l'aménagement global, même si la tendance est aujourd'hui à un accroissement des services offerts au sein de ce type de logements.
Cette catégorie de logements présente cependant une double particularité fiscale. La première procède du fait que la location d'une chambre meublée répond à un régime fiscal hybride qui combine revenus immobiliers et revenus mobiliers et rend donc le traitement fiscal des revenus générés par ces biens un peu plus complexe que celui des revenus générés par la location d'un bien immobilier " nu " affecté au logement ou à l'exercice d'une activité professionnelle.
La seconde procède de cet autre fait qu'en raison du faible, mais multiple, montant des loyers qui sont généralement perçus, du partage du logement entre différents locataires, de la nécessite de s'impliquer régulièrement dans la gestion du bien en offrant différents services à ses occupants et en recherchant constamment de nouveau locataires, ce type d'investissement requiert une implication importante du propriétaire qui pourrait être considérée par le fisc comme constituant l'exercice d'une véritable activité professionnelle ou comme l'exercice d'une activité sortant de la gestion normale du patrimoine privé d'un " bon père de famille ", taxable au titre de revenus divers.
Régime fiscal dualiste
La location d'une chambre meublée procure un revenu qui est à la fois immobilier et mobilier. La déclaration fiscale annuelle devra donc le diviser en deux parties, à savoir une partie immobilière qui sera taxée en fait plutôt légèrement selon la méthode ordinaire du revenu cadastral majoré de 40%, puisqu'il s'agit d'une location destinée au logement de personnes physiques qui n'utilisent pas le bien loué à des fins professionnelles, et une partie mobilière taxable au taux ordinaire de ce type de revenus, soit 27%.
La ventilation du revenu global pouvant être réalisée directement dans le contrat de bail, le bailleur veillera à indiquer le montant qui correspond à la partie mobilière directement dans le contrat de bail.
La commission du ruling, a admis, dans une décision récente, qu'un contrat de bail chiffre la partie mobilière à 5 EUR/mois, mais ne s'y s'est pas prononcée sur la question de savoir si ce montant peut être considéré comme usuel. Il s'agira en effet bien souvent d'une question de fait qui devra être examinée au cas par cas. S'agissant de la partie du revenu qui est la plus taxée en pratique, les parties auront souvent tendance à vouloir en réduire le montant au maximum.
L'Arrêté royal d'exécution du Code des impôts sur les revenus prévoit qu'un forfait de frais peut être déduit de la partie mobilière du revenu, ce forfait est relativement avantageux puisqu'il est égal à la moitié du montant recueilli comme revenu mobilier. Seule la moitié de la partie mobilière des revenus de la location sera donc effectivement taxée au taux de 27%.
A défaut de ventilation des revenus entre la partie mobilière et immobilière dans le contrat de bail, l'Arrêté royal d'exécution du Code des impôts sur les revenus dispose que 2/5 du loyer total est censé représenter le montant brut au titre de revenu imposable mobilier.
Beaucoup de loueurs ne déclarent bien entendu pas cette partie mobilière, mais comme le fisc a déclaré récemment qu'il s'intéresserait aux propriétaires de kot prochainement, chacun mesurera donc le risque qu'il est prêt à courir.
Revenu professionnel ou divers
La gestion d'un patrimoine privé est parfois considérée comme teintée d'une dimension professionnelle par le fisc, et divers contribuables qui géraient eux-mêmes un important patrimoine immobilier privé ont ainsi vu ces dernières années leurs revenus immobiliers requalifiés en revenus professionnels.
L'administration considère en effet quelquefois que le fait de gérer un grand nombre d'immeubles soi-même n'est pas une gestion normale et constitue en réalité une véritable activité professionnelle. Elle peut ce faisant s'appuyer notamment sur la décision d'un Tribunal qui a jugé que les revenus provenant de la location de 41 chambres d'étudiants étaient imposables au titre de " revenus divers ", soit distinctement à 33%, parce que les contribuables propriétaires de ces immeubles, qui assumaient eux-mêmes le nettoyage des parties communes, géraient eux-mêmes la partie administrative de ces locations, exerçaient eux-mêmes le contrôle et la surveillance des biens, etc., se livraient à des activités qui dépassent la gestion normale d'un patrimoine privé et devaient donc être taxés selon un régime moins favorable que celui que nous avons détaillé ci-dessus.
Conclusion
La location de chambres d'étudiants offre d'agréables perspectives en termes de rentabilité. A l'heure où les logements coûtent toujours plus cher, les petites habitations ou les habitations partagées, assurent un rendement beaucoup plus régulier et souvent plus attractif que les habitations traditionnelles.
En termes d'investissement, le coût de l'acquisition de ce type de logement est aussi bien souvent moindre que celui d'une habitation classique, ce qui permet de réaliser un investissement immobilier plus rapidement.
Ces habitations présentent néanmoins le désagrément de nécessiter une implication plus importante pour leur gestion courante, puisqu'elles sont par nature destinées à changer rapidement de locataires. Bien souvent, les propriétaires offriront également des services à leurs locataires. Le fisc pourrait alors s'intéresser à eux et prétendre que le revenu recueilli dépasse les limites du raisonnable et les taxer selon des formules moins favorables.
Les propriétaires pourront aussi faire le choix de confier la gestion de leur patrimoine immobilier, surtout s'il est important, à un professionnel. De cette manière, le risque fiscal disparaît puisque le propriétaire est nettement moins impliqué que dans l'hypothèse d'une gestion du bien en direct. Evidemment, le revenu généré sera alors amputé de la commission de l'agent. La gestion quotidienne de nombreuses chambres d'étudiants étant généralement fastidieuse, les propriétaires se tournent généralement vers cette solution. Chacun appréciera donc son profil d'investisseur pour déterminer l'attitude à adopter et éviter qu'une mauvaise surprise fiscale ne se présente.