L'acquisition immobilière à Bruxelles moins taxée dès 2017
En cas d'achat, une forte augmentation de la réduction des droits d'enregistrement existante est installée, mais pas sans contrepartie....
Pour mieux comprendre cette importante modification, penchons-nous sur les droits d'enregistrements dus jusqu'au 31 décembre 2016 lorsqu'on acquiert un bien immobilier.
Régime actuel
En région bruxelloise, on calcule les droits d'enregistrement dus en appliquant un taux de taxation de 12,5 %. Toutefois, la base imposable pour appliquer ce taux peut être réduite de 60.000 ou même de 75.000 euros lorsque l'immeuble est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (en abrégé ERDLR).
Conditions à réunir pour l'application du taux réduit
1. Seule une personne physique peut bénéficier de cet abattement. Les personnes morales (sociétés) ne peuvent en profiter. Plusieurs personnes physiques peuvent acquérir ensemble la pleine propriété d'un bien immobilier.
2. L'acquéreur ne peut être pleinement propriétaire d'une autre habitation au moment de l'acquisition, sauf si cette autre habitation est vendue dans les deux ans à compter de la date de l'enregistrement de sa nouvelle acquisition. Dans ce cas, il paie le taux plein mais pourra ultérieurement récupérer le montant de la diminution dont il aurait profité par l'application des règles de l'abattement. Lorsque l'acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent, en outre, posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d'un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation.
3. La vente doit être réalisée en pleine propriété (exclusion de l'achat en usufruit seulement, par exemple). Aucun autre mode de transmission de la propriété que la vente n'est accepté (donation, échange, partage, etc.).
4. L'acquéreur doit établir sa résidence principale dans l'habitation acquise dans les deux ans à partir du jour de l'enregistrement de l'achat (trois s'il s'agit d'un appartement sur plan ou en construction).
5. L'acquéreur doit établir sa résidence principale en région de Bruxelles-Capitale pendant une période ininterrompue de cinq ans. Sauf preuve contraire, la date de l'inscription au registre de la population (ou dans le registre des étrangers) vaut comme date d'établissement de la résidence principale.
Il est à préciser que cet abattement n'est pas d'application en cas d'achat d'un terrain à bâtir. Par contre, il peut être appliqué sur la valeur du terrain dans le cadre de l'acquisition d'un appartement nouvellement érigé ou d'un appartement sur plan.
Afin de s'y retrouver, voici, un tableau comparatif des droits d'enregistrement perçus dans chaque région, selon que le taux s'applique, avec ou sans abattement :
<table><tbody><tr><td><p>Wallonie</p></td><td><p>Bruxelles</p></td><td><p>Bruxelles</p></td><td><p>Flandre</p></td><td><p>Flandre</p></td></tr><tr><td><p>Taux plein (12,5%)</p></td><td><p>Zone ERDLR<b>* </b></p><p>(- 75.000 euros)</p></td><td><p>Zone ERDLR<b>* </b></p><p>(- 60.000 euros)</p></td><td><p>Taux plein (10%)</p></td><td><p>Abattement</p><p>15.000 euros</p></td></tr><tr><td><p>75.000 euros</p></td><td><p>9.375 </p></td><td><p>0 </p></td><td><p>1.875 </p></td><td><p>7.500 </p></td><td><p>6.000 </p></td></tr><tr><td><p>100.000 euros</p></td><td><p>12.500 </p></td><td><p>3.125 </p></td><td><p>5.000 </p></td><td><p>10.000 </p></td><td><p>8.500 </p></td></tr><tr><td><p>200.000 euros</p></td><td><p>25.000 </p></td><td><p>15.625</p></td><td><p>17.500</p></td><td><p>20.000</p></td><td><p>18.500</p></td></tr><tr><td><p>400.000 euros</p></td><td><p>50.000</p></td><td><p>40.625</p></td><td><p>42.500</p></td><td><p>40.000</p></td><td><p>38.500</p></td></tr></tbody></table>Ce tableau ne vise qu'à disposer d'une meilleure perspective des différences de taxation prévues pour chaque région. À ce titre, il ne présente pas toutes les variantes. Par exemple, il ne reprend pas la toute récente majoration de taux de 12,5 % à 15 % institué en Région wallonne ou la réduction de taux de 10 à 5 % en Région flamande prévue pour l'acquisition de biens considérés comme modestes.
Les honoraires notariés
Les honoraires notariés sont fixés par barème légal : ils sont calculés sur base du prix de vente et ne peuvent être diminués, majorés ou négociés. Lorsque plusieurs notaires sont désignés par les parties, les honoraires sont répartis entre eux selon des règles propres à la profession.
Ils représentent la rémunération du notaire pour son travail et sa responsabilité, mais servent également à assurer les frais de fonctionnement de l'étude (frais de personnel, amortissement de matériel de bureau, primes d'assurances, cotisations diverses, ...). Depuis 2012, les honoraires sont soumis à TVA (21 %).
Les frais divers de l'acte notarié
Afin de préparer la rédaction de l'acte d'acquisition, le notaire doit effectuer diverses recherches administratives, notamment en matière fiscale (IPP et éventuellement TVA, urbanistique, cadastrale (extraits et plans) et hypothécaire (demande de certificat hypothécaire). Les frais sont également soumis au taux de 21 % de TVA.
L'acte devra être transcrit au bureau des hypothèques compétent. Le salaire du conservateur et les frais de transcription hypothécaire doivent donc être ajoutés.
D'autres frais existent, tels par exemple le coût des timbres fiscaux ou ceux liés à la demande de l'attestation de sol, à une recherche du titre de propriété ou d'origine de propriété auprès de l'administration de l'enregistrement.
La nouvelle taxation dès 2017
En Région de Bruxelles-Capitale, l'abattement va être majoré à 175.000 euros (21.875 euros d'économie contre 9.375 euros) et sera limité à l'habitation propre et unique. Le taux de 12,5 % de taxation s'appliquera pour le surplus. Mais cet abattement est tout simplement supprimé si le prix de l'immeuble convoité excède 500.000 euros.
En contrepartie, le bonus-logement sera supprimé. Il concerne les acquéreurs qui ont en partie ou pour le tout financé l'acquisition, la construction ou la rénovation de leur bien immobilier par le recours au crédit hypothécaire.
Ces emprunteurs bénéficient d'une réduction d'impôt, laquelle ne concerne que l'habitation unique. Pendant toute la durée du crédit hypothécaire, ils peuvent déduire les intérêts hypothécaires, le remboursement du capital emprunté et, si elle a été souscrite, la prime de l'ASRD (Assurance solde restant dû).
Le montant de déduction maximal s'élève de 2280 euros par an et par emprunteur, majoré de 760 euros pendant les 10 premières années.
Sans entrer dans les détails, signalons que le montant à déduire peut encore croître en présence de trois enfants.
Comment la Région de Bruxelles-Capitale justifie-t-elle ce choix ?
Pour le ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale, Rudi Vervoort, et le ministre des Finances et du Budget, Guy Vanhengel, c'est clair: "La réforme rend la fiscalité dans la Région bruxelloise plus avantageuse à l'achat d'une propriété, et plus juste du fait que nous supprimons toutes sortes de réductions spécifiques dont bénéficient surtout des personnes bien informées. L'important est le glissement de l'impôt sur le travail vers l'impôt sur l'immobilier."1
D'autres motifs ont été avancés par le gouvernement bruxellois pour justifier la suppression du bonus logement, tel le coût trop élevé de ce dernier ou la hausse de l'immobilier qui en résulte.
Mais le gouvernement bruxellois estime également que, à l'avenir, plus de personnes achèteront des immeubles dans leur région. Autant de nouveaux contribuables " captifs "...
Quel est le gain fiscal effectif pour un acquéreur-emprunteur ?
Cet avantage fiscal (175.000 euros de diminution de base taxable) présente le mérite de la clarté et de l'efficacité (effet immédiat, qui élimine toute attente de restitution de droits d'enregistrement). De plus, il introduit un élément d'équité fiscale en ne s'appliquant pas aux acquéreurs de biens immeubles onéreux (plus de 500.000 euros).
Néanmoins, au final, cette importante diminution ne souffre pas la comparaison avec l'avantage fiscal qui résulte du bonus-logement. Les déductions qu'il autorise par année génèrent au total un gain fiscal bien plus important que l'avantage isolé et ponctuel d'une diminution importante de la base de taxation des droits d'enregistrement applicable dès 2017 (175.000 euros).
Pour cette raison, nous conseillons à toute personne concernée de signer leur(s) acte(s) notariés avant la fin de l'année 2016.
Philippe Van Someren
Source Moneytalk, article de Johan Steenackers du 3 octobre 2016.