Se dégager fiscalement d'un compromis de vente pour 10 euros
Se dégager fiscalement d'un compromis de vente pour 10 euros, c'est possible à certaines conditions. Contrairement à une idée répandue, le compromis de vente n'est pas légalement imposé. Mais, selon l'adage, " compromis de vente vaut vente ". Dès lors, si celui-ci a été rédigé, peut-on encore se désister civilement et fiscalement ? Qu'apporte la nouvelle mesure de 2017 en Région de Bruxelles-Capitale?
Dans notre droit, dès qu'il y a accord sur la chose (le bien immobilier) et sur le prix, la vente est considérée comme parfaite. Et un accord oral suffit !
Alors, pourquoi rédiger un compromis ? La réponse est simple : pour se ménager une preuve de la promesse de vente tout en organisant le délai d'usage de quatre mois avant acte authentique pour permettre aux parties (vendeur et acquéreur) de s'organiser.
Ce délai permet également au notaire de conforter au jour le jour l'opération : n'existe-il pas d'hypothèque ou de dettes fiscales trop lourdes ? Les services urbanistiques de la Commune concernée ne s'opposent-ils pas à la vente ? Etc.
Lorsque tous les signaux sont au vert, après un délai maximal de quatre mois (délai d'usage et non imposé civilement), l'acte authentique de vente se signe chez le notaire instrumentant (chargé de sa rédaction).
Et si l'acquéreur ne veut plus acheter ?
Pour bien comprendre les conséquences d'un désistement, partons d'exemples dans lesquels le propriétaire vendeur est dénommé A, et les candidats acquéreurs B et C.
1. Avant la rédaction d'un écrit entre vendeur et acquéreur
A a mis en vente sa maison au prix de 280.000 euros. B la visite et s'engage à acheter pour 250.000 euros, prix accepté par A. Le lendemain, B tombe sous le charme d'une autre maison et signe un engagement d'acquérir avec son propriétaire, C. Il estime ne pas être lié avec A puisque aucun écrit n'est signé. En avait-il le droit ? La réponse est non. Il y a eu accord oral entre A et B et cela suffit pour que la vente soit parfaite (article 1583 du Code civil). En théorie, B a donc acheté deux immeubles à A et C).
Bien entendu, en pratique, sans écrit (fax, courrier, courriel, etc.), sans témoins, et sans autres éléments susceptibles de constituer un indice d'acceptation par B, A sera bien en peine de prouver la vente.
Ce problème de la preuve se pose d'ailleurs en sens inverse. Si A vend oralement à B son immeuble et, le lendemain, à C, un autre acquéreur qui offre un prix supérieur, comment prouver que le bien ne lui appartenait déjà plus au moment où il a accepté le prix proposé par C ? Le Code civil date d'une époque à laquelle la parole donnée avait plus de valeur que de nos jours. C'est pourquoi, dans l'immense majorité des cas, un engagement d'acquérir sera réclamé au candidat à l'achat par le propriétaire ou l'agent immobilier chargé de la vente.
2. Un compromis de vente a été signé
Si, entre le compromis et l'acte authentique, l'acquéreur veut se désister, le vendeur ne dispose que d'une alternative : poursuivre la vente ou la résoudre.
Il ne peut être question de laisser la situation en l'état, comme on le constate parfois. L'existence d'un compromis de vente constitue une épée de Damoclès pour les deux parties, puisqu'il vaut vente. L'acquéreur peut se retrouver attrait en justice. Le vendeur doit pouvoir disposer à nouveau du droit de mettre en vente le bien. Il ne suffit pas de déchirer ces documents (ce qui est fortement déconseillé par ailleurs) : le fisc veille...
Les modèles de compromis prévoient généralement que, après une mise en demeure adressée par voie recommandée à la partie défaillante (B dans notre exemple) et restée sans suite durant un délai fixé (généralement 15 jours), l'autre partie (A) pourra :
soit poursuivre judiciairement la vente en justice. Dans ce cas, un intérêt annuel sur le prix est très souvent stipulé, montant dû jusqu'à la réalisation de l'acte authentique. Si l'acquéreur s'est désisté pour des raisons financières, choisir pour cette option n'est évidemment pas conseillé.
soit revendiquer la résolution de la vente et recevoir une somme équivalente à un pourcentage du prix (10 à 15 %) à titre de dommages et intérêts, outre le remboursement de tous les frais exposés et les indemnités reconnues en droit commun. Une résolution par voie judiciaire n'est autorisée que si le compromis n'est pas antérieur de plus d'un an à la demande de résolution. Elle évite ce risque de double taxation, mais implique que le compromis, souvent non encore enregistré, soit produit.
Et le fisc ?
Dans cette hypothèse, le fisc réclame les droits d'enregistrement dans les quatre mois du compromis, lesquels ne seront restitués qu'au terme de la procédure, souvent très longue. Autant d'argent inutilement bloqué...
Exception fiscale dans les trois Régions en cas d'accord commun de résiliation
Entre 2008 et 2017, le droit fiscal a été adapté par les Régions afin de permettre aux parties désireuses "d'en rester là", de suivre une procédure simple et très peu onéreuse. Quelle procédure ?
Région flamande
En Flandre, un Décret (Décret du 23 novembre 2007, Moniteur belge du 3 janvier 2008) exempte la perception de ces droits dits proportionnels.
Il prévoit un droit fixe de 10 euros si le compromis n'a pas été confirmé par acte authentique. Pour obtenir cette "faveur" fiscale, il faut " présenter ensemble à l'enregistrement, le document relatif à cette convention (le compromis), ainsi qu'une convention constatée par écrit dans laquelle toutes les parties à cette première convention déclarent avoir résolu ou annulé celle-ci à l'amiable ou dans laquelle elles déclarent qu'une condition résolutoire expresse stipulée dans la première convention s'est réalisée". Sans entrer dans les détails, une condition résolutoire est une clause du compromis qui prévoit son annulation si un fait précis survient. Autre condition : il ne peut s'être écoulé plus d'un an entre compromis et convention nouvelle.
Région wallonne
En région wallonne, une mesure similaire s'applique depuis le 1er juillet 2009 (Décret du 30 avril 2009, Moniteur belge du 1er juillet 2009 qui a modifié l'article 159 bis du Code wallon des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe). Si les conditions sont respectées, le droit proportionnel (12,5 % au taux plein) ne trouvera plus à s'appliquer.
Seul un taux fixe de 10 euros sera réclamé par l'administration fiscale.
Région de Bruxelles-Capitale
Enfin, en Région de Bruxelles-Capitale, depuis le 8 janvier 2017 (Ordonnance du 12 décembre 2016 portant la deuxième partie de la réformation fiscale, Moniteur Belge, 29 décembre 2016), un régime identique a été instauré (même délai d'un an maximum entre compromis et convention de résiliation à l'amiable, taxation au droit fixe général de 10 euros, etc.).
Bien entendu, tout cela ne concerne que l'aspect fiscal des choses, mais cette nouvelle mesure simplifie clairement la situation des personnes concernées. En effet, avant 2008, les parties au compromis (vendeur et acquéreur) devaient entrer en procédure pour obtenir un jugement qui consacre l'absence de débition des droits d'enregistrement. Jusqu'en 2017, c'était encore le cas en Région de Bruxelles-Capitale.
Si les parties ne sont pas d'accord entre elles pour en terminer, cette "faveur fiscale" ne joue pas et les clauses pénales du compromis joueront, sauf pour une partie qui s'estimerait lésée, de faire valoir ses droits en justice.
En conclusion, on ne s'engagera pas à vendre ou acquérir un bien immeuble sans l'assistance de "son" notaire ou tout autre professionnel averti. Ces matières sont bien trop complexes pour prendre des risques inutiles.