Le fisc précise le régime de la déclaration des biens immobiliers situés à l'étranger
La Belgique a été condamnée plusieurs fois par le passé par la Cour de Justice de l'Union européenne, pour la manière dont elle taxait les revenus des immeubles situés en dehors de la Belgique. Pour résoudre ce problème, le législateur a adopté une loi le 17 février 2021, qui créé diverses obligations à charge des propriétaires. En effet, la Belgique ne s'est pas contentée de régler ce problème, mais a aussi mis en place un véritable cadastre des biens immobiliers.
Nous vous avions déjà détaillé comment la Belgique taxe les revenus immobiliers des immeubles belges qui sont destinés à l'habitation privée. Ces revenus sont taxés forfaitairement sur la base du revenu cadastral indexé, alors que c'est la valeur locative brute qui était prise en compte pour les revenus des immeubles à l'étranger.
La Cour de Justice ne pouvait accepter qu'un traitement fiscal différencié soit appliqué selon que l'immeuble est situé en Belgique ou ailleurs en Europe. Elle a donc condamné la Belgique dès 2014 et à diverses autres reprises.
La difficulté du régime belge résulte notamment du fait que le revenu cadastral est une valeur déterminée sur la base de la valeur du bien fixée en 1975 et ensuite indexée pour correspondre à sa valeur actuelle.
À la suite des diverses condamnations européennes, la Belgique avait réglé le sort du revenu cadastral des immeubles situés en France par voie d'une circulaire administrative, puis celui des immeubles situés sur le territoire des Pays-Bas. Le fisc n'avait malheureusement pas édicté de directive précise pour les immeubles situés dans les autres pays.
Un nouveau cadre
La loi du 17 février 2021 vient apporter une solution à ce problème, puisque le propriétaire d'un bien situé à l'étranger dispose désormais d'un cadre pour déterminer la valeur de son bien.
Il lui est donc désormais possible d'évaluer la valeur locative nette telle que fixée en 1975 du bien à l'étranger et de fixer le montant du revenu cadastral de son bien comme étant égale à 5,3% de la valeur du bien au 1er janvier 1975.
Si le propriétaire ne peut établir la valeur au 1er janvier 1975, c'est la valeur actuelle du bien qui est prise en considération à laquelle est appliquée un "facteur de correction" (qui est de 15,018 en 2021) pour fixer la valeur en 1975.
Le revenu cadastral d'un bien évalué à 500.000 euros en 2021 sera donc de 1.764 euros (500.000: 15,018 x 5,3%).
Un cadastre des biens à l'étranger
Le législateur ne s'est cependant pas arrêté à une formule de taxation, mais en a aussi largement profité pour établir un véritable cadastre des biens situés à l'étranger, obligeant les propriétaires, à fournir toute une série d'informations au fisc belge, par le biais d'un formulaire spécifique qui est disponible sur le site internet de l'administration fiscale.
Ce formulaire a été envoyé aux 170.000 contribuables qui avaient déjà déclaré des revenus immobiliers à l'étranger dans leur déclaration fiscale (cadre III, point B.) et est divisé en 12 rubriques qui doivent être complétées.
Le fisc vient également de publier une "FAQ" disponible sur son site internet pour aider les propriétaires à compléter ce formulaire.
Le formulaire impose la communication du type de bien dont le contribuable est propriétaire (appartement, terrain, villa, bien commercial, etc.) ainsi que l'adresse exacte où il est situé (rubriques 1 et 2).
Il est également demandé aux propriétaires de déclarer la nature de leurs droits (pleine propriété, usufruit, emphytéose, etc.) et leur pourcentage dans ce bien.
Les propriétaires doivent également indiquer la valeur du bien, en indiquant soit la valeur vénale actuelle de celui-ci (cadre 4), soit le prix d'acquisition du terrain majoré du coût des travaux (cadre 5), soit le seul prix d'acquisition, si des travaux importants n'y ont jamais étés effectués (cadre 6), soit le prix d'acquisition majoré du coût des travaux en cas de rénovation (cadre 7), soit, enfin, la valeur vénale du bien en 1975.
Sur la base des différentes informations déclarées, l'administration appliquera un "facteur de correction" pour déterminer le montant revenu cadastral.
Le SPF Finances a indiqué au mois de juin que les contribuables qui ont déclaré des revenus immobiliers à l'étranger en 2021, recevront le formulaire dans le courant des mois de septembre - octobre, ce formulaire devant être complété et renvoyé avant le 31 décembre 2021. À défaut, le formulaire est téléchargeable sur le site du SPF Finances.
En cas de défaut, l'article 7 de la loi prévoit que les contribuables propriétaires de biens à l'étranger pourront être sanctionnés par une amende allant de 250 euros à 3.000 euros.
La fin d'une longue saga
La loi du 17 février 2021 vient clôturer une longue saga fiscale en proposant une solution relativement simple aux propriétaires d'immeubles à l'étranger, qui se trouvaient jusqu'à présent souvent bien ennuyés lorsqu'ils devaient déclarer le "revenu cadastral" de ces biens.
Pour les propriétaires de biens situés hors UE, la situation est également simplifiée et plus économique puisqu'ils ne pouvaient se prévaloir de la jurisprudence de la Cour de Justice de l'Union européenne et devaient donc déclarer la valeur locative brute de leurs biens.
En revanche, nous regretterons que le fisc s'immisce une fois de plus dans l'intimité patrimoniale des contribuables. Il s'agit d'un mouvement qui s'inscrit malheureusement dans la politique fiscale mondiale actuelle (levée du secret bancaire, communication automatique d'informations, obligation de déclaration des comptes et assurances-vie à l'étranger, taxe sur les comptes-titres, etc.) et contre laquelle les contribuables demeurent impuissants.