Le grand retour du rendement
L'immobilier résidentiel pourrait fléchir cette année, ont averti de nombreux professionnels. L'immobilier coté en bourse, par contre, devrait se ressaisir après la chute de l'an dernier, que beaucoup jugent excessive. Avec des loyers largement indexés, son rendement en fait une belle alternative aux obligations.
L'année 2022 fut exceptionnellement catastrophique: les obligations ont chuté presque autant que les actions. On considère en effet qu'un placement obligataire est défensif par nature. Cela signifie qu'il présente peu de risques de moins-value (parce que le capital est remboursé à l'échéance), mais aussi qu'il protège un portefeuille en cas de chute des actions. Or, ce ne fut absolument pas le cas l'an dernier. La vérité oblige toutefois à corriger: il n'est pas rare que les obligations affichent une performance négative. Au niveau mondial et exprimé en dollar, c'est arrivé pas moins de six fois depuis 2005, soit une année sur trois. Mais le bilan est généralement rosé, comme en 2021. En 2022 par contre, il fut rouge vif: -16,2%, a calculé l'agence d'informations financières Bloomberg. Un véritable krach! En dollar s'entend, la hausse sensible de la devise américaine ayant limité les dégâts à 10,6% en euro. Un niveau quand même catastrophique pour un placement obligataire.
Un investisseur ne peut l'ignorer: si l'immobilier coté est attrayant, il est soumis aux aléas de la bourse bien plus qu'il ne reflète l'évolution du marché physique.
À quelque chose malheur est bon
La cause de cette contre-performance historique est bien connue: la très forte et très rapide remontée des taux d'intérêt, surtout en Europe. Point besoin de savante démonstration mathématique: tout le monde comprend que quand une obligation rapporte 3%, comme c'est aujourd'hui le cas de celles émises par l'État belge, une émission plus ancienne n'offrant que 0,3% par exemple, comme c'était le cas voici à peine un an, a automatiquement perdu pas mal de sa valeur. Ceci étant, autant la chute des cours est une catastrophe pour les investisseurs d'hier, autant la hausse des rendements, qui en est la cause, ne serait-elle pas une aubaine pour ceux qui achètent aujourd'hui? De nombreux professionnels répondent par l'affirmative, comme on l'évoquait ici en octobre dernier, et aujourd'hui plus encore qu'à l'époque.
Acheter des obligations, de préférence via un fonds, n'est cependant pas la seule manière de profiter de cette baisse des cours. D'autres valeurs de rendement ont en effet souffert davantage encore: les actions immobilières, tant les SIR (Sociétés immobilières réglementées) belges que leurs homologues étrangères. Les premières ont, l'an dernier, fléchi dans une mesure comparable à celle de la bourse belge en général, soit -11% environ. Ce n'est pas brillant, mais c'est beaucoup mieux que les valeurs immobilières européennes en général: l'indice Stoxx 600 immobilier a chuté de 37% en 2022, revenant à son niveau de 2012. Il faut savoir que le krach fut bien pire encore lors de la crise financière de 2008: entre février 2007 et mars 2009, cet indice s'était effondré de près de 80%! Un investisseur ne peut l'ignorer: si l'immobilier coté est attrayant, il est soumis aux aléas de la bourse bien plus qu'il ne reflète l'évolution du marché physique. Une gestion dynamique de ces valeurs fera dès lors une grosse différence de performance.
Un excès présente des opportunités
Principale raison de la chute de 2022, la hausse des taux n'est pas seule en cause. Le secteur logistique, celui naguère qualifié d'entrepôts, fut ainsi confronté à un repli de l'e-commerce, après l'envol dû à la pandémie. Or, c'était le segment le plus dynamique ces dernières années, dès lors étiqueté "croissance" et donc valorisé très généreusement: pour la vedette WDP comme pour sa consoeur Montea, le cours de bourse était, voici un an, double de la valeur intrinsèque! De nombreuses autres SIR affichaient également une prime, mais pas du tout de 100%. Globalement, cette prime a aujourd'hui disparu, de sorte qu'on juge les SIR correctement évaluées.
Voire même un peu sous-évaluées? Certains le pensent et mettent en avant un rendement plutôt sympathique. Sur base du dividende payé l'an dernier, qui devrait au moins être égalé cette année, le rendement net flirte en effet avec la barre des 4 ou 5% net pour plusieurs valeurs. Non pas les ténors de la logistique, avec 2,2% pour WDP et 3% pour Montea, mais bien pour Aedifica (4%, soins de santé) et Cofinimmo (4,9%, soins de santé à 60%). Fort secouée par la pandémie mais résistant finalement assez bien, les SIR axées sur les surfaces commerciales se situent même un cran plus haut: 5,1% de rendement net pour Retail Estates et pas moins de 5,7% pour Wereldhave Belgium. Cette filiale du groupe néerlandais éponyme détient quelques bureaux mais surtout des centres commerciaux, dont Belle-Île à Liège.
Ces rendements sont bien entendu à vérifier ou corriger, en fonction de l'évolution du cours et des annonces relatives au dividende. Question de risque, on ne saurait évidemment mettre sur le même pied une action immobilière et une obligation d'un débiteur de qualité premium. Et comme il n'existe pas de fonds investi en SIR, c'est à l'investisseur de se diversifier. D'un autre côté, outre un rendement souvent (très) supérieur à celui des obligations, les SIR présentent un attrait non négligeable: les loyers étant assez largement indexés sur l'inflation, le dividende l'est aussi!
Enfin plus que 0,11%!
Les grandes banques ont assez rapidement suivi les petites: le compte d'épargne, aussi appelé carnet de dépôt, rapporte aujourd'hui (presque) partout davantage que le minimum légal de 0,11%, soit 0,01% de taux de base et 0,10% de prime de fidélité. Laquelle, pour rappel, est octroyée aux montants demeurés en compte pendant 12 mois consécutifs. Belfius fut la première à embrayer, portant le taux de base à 0,35% et la prime de fidélité à 0,15%. Le groupe KBC a fait un peu mieux pour cette dernière, à savoir 0,25%. Approche différente chez ING, plus généreuse en taux de base (0,40%) mais moins en fidélité: 0,10% à peine. Fortis s'est montré beaucoup plus timide, avec un taux de base passant à 0,15% seulement et une prime de fidélité bloquée à 0,10%.
L'épargnant ne saurait toutefois se contenter des caractéristiques de base du compte d'épargne classique, car la plupart des banques proposent des produits particuliers, spécifiquement axés sur le long terme (plus d'un an), aux conditions supérieures. Belfius offre ainsi 0,80% (0,15 + 0,65) sur le compte Fidelity. C'est encore plus vrai pour Fortis qui, à partir du 1er février, proposera un "compte d'épargne Plus" gratifié d'un taux de base de 0,50% et d'une prime de fidélité de 0,75%, soit un total de 1,25%. Rien à voir avec le compte de base! Mais pour 100.000 euros maximum.
D'autres institutions visent d'office plus haut pour le compte d'épargne, prime de fidélité comprise. Keytrade affiche ainsi 1% sur le compte High Fidelity. On peut grimper à 1,05% chez MeDirect, la banque en ligne, à 1,40% chez sa consoeur NIBC Direct, et même à 1,60% avec le compte Vision Max du groupe espagnol Santander. Ce dernier ne vaut toutefois que pour un montant compris entre 125.000 et 200.000 euros. De pareilles limitations, qui peuvent aussi s'appliquer au montant du versement mensuel, ne sont donc pas rares. Comme toujours, il faut tout lire avant de faire son choix!
Le krach de la Banque nationale
Les SIR et autres actions de rendement ne sont pas seules à être tombées de leur piédestal l'an dernier. Ce fut aussi le cas de la Banque nationale de Belgique (BNB), dont l'action est cotée en bourse de Bruxelles et qui est pour moitié détenue par des investisseurs particuliers (l'autre étant aux mains de l'État). Ce "placement de père de famille", comme on disait naguère, était devenu un peu spéculatif au début des années 2000, quand un groupe de petits actionnaires du Nord du pays se mit à contester le privilège dont l'État belge bénéficiait dans la distribution des bénéfices, voire la propriété des réserves d'or de l'institution. Affublés de casquettes vertes, ces activistes assistent toujours aux assemblées générales et y interviennent activement. Ils ont même été en justice, mais sans résultat.
Certains investisseurs estimant possible que la BNB modifie sa politique en faveur de ses actionnaires, le cours de l'action BNB s'emballa à plusieurs reprises, flirtant avec les 4.400 euros en avril 2010 et dépassant encore les 3.500 euros au printemps 2014. Il finit toutefois par se dégonfler. Le coup de grâce fut donné par le rebond des taux d'intérêt. Le 21 septembre dernier, la BNB lança un avertissement: elle s'attend à une perte de 600 à 800 millions pour l'exercice 2022. Et ce n'est qu'un début: les pertes pourraient atteindre un total de 9 milliards d'ici à l'année 2027! Déjà revenu à moins de 1.600 euros, le cours s'effondre en quelques jours à moins de 700 euros!
Naguère quasiment indexé sur l'inflation, le dividende s'était de son côté mis à fluctuer, à la hausse... puis à la baisse. Il a ainsi flambé de 56,25 euros (net) en 2009 à 124,59 euros en 2011. On le retrouve à 74,04 euros en 2021, puis à 96,63 euros l'an dernier, toujours précompte déduit. Et cette année? Compte tenu des pertes annoncées, il faudra plus que probablement faire une croix dessus. Plus précisément: sur la partie variable de ce dividende. Restera la partie fixe... soit 1,05 euro net. In memoriam l'obligation indexée de naguère.