Immobilier: crise ou pas crise?
C'est jusqu'ici pour rien que, depuis plusieurs années, certains experts mettent en garde contre une chute des prix. Y est-on cette fois? Pas encore. Est-ce pour l'an prochain? Pas sûr. C'est donc rassurant? Oui, sauf qu'en termes réels, la baisse est bien là. Explications.
La brutale remontée des taux d'intérêt intervenue en 2022 n'a pas seulement provoqué un krach à la fois des actions et des obligations. Aggravée par les exigences accrues des banques en matière de prêts hypothécaires, elles-mêmes dictées par la Banque nationale, elle a fini par secouer le marché immobilier: chute des prêts hypothécaires, ainsi que repli des transactions et parfois des prix. Il ne s'agit de chute sévère que pour les premiers, ce qui suscite visiblement certains malentendus.
Des baisses très limitées
L'octroi de prêts hypothécaires est en chute libre cette année: -36% aux premier et deuxième trimestres et -29% au troisième, par rapport à un an plus tôt. Chute semblable pour les montants octroyés. Quelle différence avec le premier semestre 2021, quand les contrats explosaient de 36% et les capitaux de pas loin de 50%! Un tel contraste accentue sans doute l'impression de crise chez les professionnels concernés, mais on comprend qu'il la relativise en réalité.
Au niveau des transactions par contre, le repli est très léger, toujours à un an d'écart. Il dépassait 10% en janvier et février, mais cette tendance ne s'est absolument pas poursuivie. Résultat: sur les neuf premiers mois 2023, le nombre de transactions immobilières est en baisse de 3,1% à peine, soit -5% en Flandre, -1,7% à Bruxelles et... +0,1% en Wallonie, révèle le baromètre des notaires.
On est loin d'une débâcle! En ce qui concerne les prix, le constat est carrément positif, avec une progression de 0,9% pour les maisons et de 2,9% pour les appartements, toujours sur les neuf premiers mois de cette année et en comparaison cette fois avec le prix moyen de l'an dernier. On est loin d'une crise.
En termes réels pourtant...
Il convient toutefois de nuancer ce tableau presque idyllique. Premier élément et non des moindres: il s'agit ici de prix nominaux. C'est-à-dire non corrigés par cette inflation en forte hausse depuis l'an dernier. Quand on en tient compte, la hausse de près de 6% encore enregistrée en 2022 pointe en réalité à -4% environ, tandis que la stagnation de cette année déboucherait sur un repli réel de l'ordre de 5%. Observateur attentif du marché immobilier, ING Belgique prévoit une stagnation des prix nominaux en 2024 et un repli de quelque 2% en termes réels. On arriverait donc à un recul total d'à peu près 11% en trois ans. Ce n'est pas négligeable, mais inférieur à la hausse intervenue entre 2018 et 2022. Sans parler de l'envol observé depuis l'an 2000.
En ce qui concerne les prix, le constat est carrément positif, avec une progression de 0,9% pour les maisons et de 2,9% pour les appartements. On est loin d'une crise.
L'autre argument négatif, c'est que le repli des prix pourrait s'accentuer en 2024 et battre en brèche les prévisions plutôt rassurantes émises jusqu'ici. Soit la stagnation prévue par ING, ou encore le recul limité à 1,5% avancé par Belfius. La Belgique pourrait-elle suivre le repli sensible observé ailleurs? À Paris, où les prix sont en recul de 4,6%, la chute est de l'ordre de 10% dans les deuxième et quinzième arrondissements, révèle l'indicateur meilleursagents. En Allemagne, c'est globalement que les prix ont chuté de 10% à un an d'écart! A priori pourtant, ceci ne devrait pas préfigurer notre avenir: la Belgique s'est montrée beaucoup plus résiliente que les pays voisins lors des crises récentes, soulignent les données de l'OCDE. Depuis 1990, les prix n'ont reculé que durant deux ans en Belgique, contre cinq aux Pays-Bas, sept en Allemagne et onze en France. La différence est plus spectaculaire encore pour la plus forte baisse: -0,6% à peine chez nous, contre -2,1% en Allemagne et surtout -6,7% aux Pays-Bas et -7,1% en France. Sans oublier -14,8% en Espagne! Comme le rappelait cet été une note de Fortis, la dernière crise relevée en Belgique remonte à 1981, comme évoqué dans le cadre ci-contre.
Propriétaire et taux fixe.
Les éléments expliquant cette résilience méritent d'être rappelés. Trois quarts des Belges sont propriétaires, contre la moitié à peine des Allemands, par exemple. Or, un propriétaire occupant ne revend pas aussi facilement son bien qu'un investisseur qui loue, surtout si son locataire a quitté les lieux. Et on ne revend pas avec désinvolture en Belgique, où les frais de transaction sont parmi les plus élevés du monde! L'indexation des salaires, qui fut très spectaculaire cette année, est un autre argument intéressant: le citoyen belge fait plus facilement face à une vague d'inflation et de hausse des taux d'intérêt.
C'est sur ce dernier plan que se situe sans doute l'élément le plus fondamental: le Belge emprunte à taux fixe. C'est encore plus vrai aujourd'hui qu'hier: la part de l'emprunt hypothécaire à taux fixe dans le total a grimpé de 84-85% jusqu'en été 2022 à 92% cette année. Si on y ajoute les prêts à taux variable mais avec une période fixe de 10 ans, on est même passé de 90 à 97%. Ne restent donc que 3% de prêts à taux variable annuellement dès le départ. Au total, si crise immobilière il y a pour les professionnels, elle ne touche guère les particuliers jusqu'ici. Et si beaucoup craignent un repli des prix nominaux l'an prochain, ce devrait en réalité être moins sensible que cette année en termes corrigés de l'inflation.
D'après l'OCDE, la Belgique s'est montrée beaucoup plus résiliente que les pays voisins lors des crises récentes.
Le krach des années 1980
Quand on affirme que le marché immobilier belge est particulièrement résilient, c'est en se référant grosso modo aux 30 dernières années. Si l'on remonte un peu plus loin dans le temps, on est confronté à une période franchement dramatique. Quelques situations vécues en 1981 et 1982 en témoignent. Ce sont ces immeubles de rapport avec rez commercial, franchement de second choix c'est vrai, dont le prix de vente dégage une rentabilité brute de 30 ou 40%! Ce sont ces derniers terrains disponibles tout près du parc de Woluwé (Bruxelles), vendus 1.000 francs (25 euros) à peine le mètre carré en vente publique chez le juge de paix. Ils présentent une forte pente, mais quand même... C'est encore ce couple âgé voulant revendre sa villa du Brabant wallon pour acheter un appartement à Bruxelles. Prix demandé: 10 millions de francs. "Attention, prévient l'agent immobilier: le marché est en train de se retourner. Je vous conseille de demander 9 millions et demi, ce que je pense pouvoir obtenir, plutôt que ce chiffre rond". Les vendeurs ont refusé et, onze mois plus tard, forcés de déménager d'urgence pour raisons de santé, ils ont dû brader leur villa pour... 4,75 millions.
Il faut savoir que si l'immobilier est un excellent placement à long terme, il peut réserver de mauvaises surprises à plus court terme. Il est cependant intéressant, et surtout rassurant, de relever que le début des années 80 fut très exceptionnel. Suite au second choc pétrolier de 1979, l'inflation a bondi et, échaudés par les taux d'intérêt réels négatifs qui avaient suivi le premier choc pétrolier (1974), les investisseurs ont cette fois exigé des taux très élevés.... qui les ont détournés de l'immobilier. Quant aux candidats à l'achat de leur logement, avec un taux hypothécaire de 15%... Autre élément important: les ménages sont sortis très appauvris des dramatiques années 70: taux obligataires inférieurs à l'inflation et krach boursier. En dépit des taux d'intérêt négatifs des dernières années, l'époque actuelle est fort différente!