Structurez votre patrimoine immobilier privé
Jan Devos, juriste au sein du service Wealth Analysis & Planning de Dexia, passe en revue les cinq manières d'acquérir un bien immobilier.
Achat en pleine propriété par une personne privée
La première possibilité est d'acheter un bien en pleine propriété en tant que personne privée. S'il est possible d'acquérir le bien en son nom propre uniquement (selon le régime matrimonial), le plus souvent, le partenaire sera également impliqué dans l'achat, ce qui permet de lui offrir davantage de sécurité en cas de divorce ou de décès. Dans ce dernier cas, les droits de succession seront en outre réduits de moitié, ce qui peut faire une différence non négligeable.
Achat scindé par une personne privée
L'achat scindé est une autre possibilité pour acquérir un bien en tant que personne physique ; son avantage est que, contrairement à ce qui se passe pour l'achat en pleine propriété, il peut permettre d'éviter le paiement de droits de succession. Généralement, il s'agira de situations où les parents possèdent l'usufruit sur un bien dont leurs enfants sont nus-propriétaires. Si les premiers sont encore jeunes - la cinquantaine, par exemple - la valeur de l'usufruit sera relativement importante.
Achat en pleine propriété par une société
Une société peut également acheter un bien immobilier en pleine propriété. Cette formule est comparable à l'achat par une personne privée, à la différence qu'il est possible de déduire des frais - droits d'enregistrement, TVA sur les nouvelles constructions, intérêts sur un éventuel emprunt - beaucoup plus élevés dans l'impôt des sociétés que dans l'impôt des personnes physiques.
Achat scindé par une société
Tout comme une personne privée, une société a la possibilité d'opter pour l'achat scindé, le médecin acquérant la nue-propriété et sa société, l'usufruit. La répartition constitue ici le point délicat sur le plan fiscal ; en effet, dans la mesure où la société a la possibilité de déduire les frais, l'opération sera d'autant plus intéressante que la valeur de l'usufruit est importante... Mais si, autrefois, on présupposait une répartition de 80 % pour la société et de 20 % pour la personne physique, à l'heure actuelle, le fisc procède à l'évaluation micro-économique du bien.
Achat en nom propre en vue d'une mise en location
La dernière possibilité est d'acheter un bien immobilier à titre privé, dans le but de le louer ensuite à sa société. Dans ce cas, les revenus locatifs seront taxables en tant que revenus immobiliers. Leur montant total ne peut pas dépasser un certain seuil : 5/3 du revenu cadastral multiplié par 3,88 (pour l'exercice d'imposition 2010). Tout ce qui dépasse ce seuil sera requalifié en rémunération complémentaire. l