Trois manières d'acheter un bien immobilier via votre EIP ou assurance groupe
Vous vous constituez un 'bas de laine' via un EIP ou une assurance groupe. Saviez-vous que vous pouvez déjà utiliser le montant accumulé (même s'il ne vous est pas encore versé) pour acheter un bien immobilier ? Comment procéder ?
Le capital que vous vous constituez via une assurance groupe ou un EIP (engagement individuel de pension) est en principe versé lorsque vous prenez votre pension. Ce qui ne veut toutefois pas dire que vous ne pouvez pas toucher au capital. La loi vous permet en effet de l'utiliser pour acheter, construire ou rénover un bien immobilier.
En finançant votre bien immobilier de cette manière, vous évitez de puiser dans votre épargne et de vendre par exemple une partie de vos placements. De plus, vous n'êtes pas obligé de contracter un emprunt hypothécaire (avec les formalités et les frais associés).
Que pouvez-vous financer ?
Vous pouvez utiliser une assurance groupe (ou EIP) pour acheter ou construire un bien immobilier situé dans l'Espace économique européen. En outre, vous pouvez utiliser cette option de financement pour effectuer des travaux de rénovation, comme placer une nouvelle cuisine ou une salle de bain. Vous pouvez même rembourser votre prêt hypothécaire actuel plus tôt.
Le bien en question ne doit pas nécessairement être votre lieu de résidence. Il peut s'agir d'un bien commercial, d'une maison de vacances ou d'une maison que vous voulez louer. Par contre, si vous voulez uniquement acheter la nue-propriété d'un bâtiment (votre société achète l'usufruit, par exemple), vous ne pouvez pas utiliser ce système. Vous ne pouvez pas non plus l'appliquer pour payer les rénovations d'un bien d'autrui, par exemple.
Demander une avance
Si vous voulez financer une transaction immobilière via une assurance groupe ou un EIP, une première piste de réflexion consiste à demander à votre assureur une avance sur les réserves déjà constituées. La plupart des compagnies vous autorisent à demander une avance de 60 à 75% des montants accumulés. Les règles qui s'appliquent à votre assurance sont spécifiées dans les conditions générales. Toutefois, vous ne pouvez pas demander une avance sur le montant encore à constituer avec les dépôts futurs.
Lorsque l'assurance groupe ou EIP sera finalement versée, les avances seront déduites du capital constitué. Si vous avez par exemple demandé une avance de 100.000 euros et que le montant normal devant vous être versé s'élève à 250.000 euros, vous recevrez alors (après déduction de l'avance) 150.000 euros.
Vous avez aussi souvent le choix de payer ou non des intérêts sur les avances demandées. Si vous ne payez pas d'intérêts, l'intérêt inhérent à l'avance demandée sera ajouté et réglé au moment du paiement du capital pension. Vérifiez également si votre assureur ne prévoit pas que vous perdiez vos droits de participation aux bénéfices si vous demandez des avances sur l'assurance groupe. Enfin, tenez compte du fait que les intérêts que vous payez sur une avance peuvent être plus élevés que les intérêts liés à un prêt hypothécaire.
L'assurance groupe ou EIP comme garantie ?
Une autre piste de réflexion consiste à donner en garantie la réserve constituée de l'assurance groupe ou EIP lorsque vous contractez un prêt. Plus précisément, vous pouvez donner en gage la réserve au prêteur. Fournir une telle garantie peut représenter une alternative à l'assurance solde restant dû. Ne pas souscrire à cette assurance vous permet d'éviter de devoir passer des tests médicaux. De plus, cette garantie n'entraîne pratiquement aucun coût.
Prêt avec reconstitution du capital
Une autre possibilité consiste à contracter un crédit bullet auprès de la banque et à rembourser uniquement les intérêts (pas le capital) pendant la durée du prêt. A la fin du crédit, vous remboursez intégralement le capital que vous avez emprunté. Cette 'date d'expiration' doit coïncider avec le moment où votre assurance groupe ou EIP est versée. Le capital net provenant de l'assurance groupe ou EIP est alors remboursé au prêteur à la date d'expiration.
L'intérêt que vous payez lors d'un crédit bullet est généralement inférieur à l'intérêt à payer si vous demandez une avance de votre assurance groupe. Mais n'oubliez pas qu'il faut payer des intérêts pendant toute la durée du prêt et sur la totalité du capital emprunté.
Avec un tel crédit, vous pouvez bien souvent emprunter plus que le montant de la réserve constituée chez l'assureur. Gardez à l'esprit que si votre assurance groupe ou EIP ne progresse plus, vous risquez d'avoir emprunté plus que ce que vous ne recevrez de l'assurance groupe et il faudra alors 'suppléer' avec vos fonds propres.
Comparez avant de choisir
Si vous envisagez de faire appel à votre assurance groupe ou EIP pour financer une transaction immobilière, prenez le temps de comparer les différentes options de financement (comme la souscription d'un prêt ou l'utilisation de vos propres économies) notamment en termes de coût. Pensez aussi aux conséquences fiscales éventuelles du choix que vous poserez. Votre banquier et/ou assureur peut vous aider lors de cette comparaison. Sachez que chaque situation est spécifique et qu'aucune règle générale ne peut être définie pour indiquer la méthode la plus adaptée à votre cas spécifique.
L'auteur est avocat (www.ra-advocaten.be).
Consultez d'abord ces documents avant d'acheter un appartement
Si vous comptez acheter un appartement existant (ou un espace commercial dans un immeuble à appartements), il est important de demander au préalable un certain nombre de documents et de les lire attentivement. Vous apprendrez ainsi si des rénovations sont prévues dans les parties communes, quelles sont les procédures et les discussions en cours dans le bâtiment, à combien s'élève le décompte final des coûts, comment ces coûts sont répartis, tout ce que vous pouvez faire avec le bien qui vous intéresse, etc.
Par conséquent, demandez d'abord au vendeur (ou au syndicat du bâtiment) les statuts du bâtiment. Ceux-ci indiquent les parties privatives et les parties communes du bâtiment, comment les coûts communs sont répartis, s'il y a des restrictions à l'utilisation des parties communes et privatives, etc. Demandez aussi le règlement de l'ordre intérieur ainsi que les comptes rendus des dernières assemblées générales. Vous pourrez alors considérer les règles de vie en vigueur et ce qui 'vit' dans le bâtiment. En tant que candidat-acheteur, vous avez aussi le droit de demander une copie des derniers comptes établis par le syndicat ainsi qu'un aperçu des procédures judiciaires en cours ayant un rapport avec la copropriété. N'envisagez l'achat que si vous vous retrouvez dans tout ce qu'il ressort de ces documents.